Monday, October 27, 2014

Lakásvásárlás, Lakáskeresés - 21 Tipp



Hosszú éveken keresztül zajlott az ingatlanpiac depressziója: évről évre csökkentek az árak, csökkentek a tranzakciószámok. Minden évben azt gondolhattuk ennél már nincs lejjebb, de a következő év még gyengébb volt. 

Ez a tendencia mind a potenciális vásárlókat mind az eladókat óvatosságra kivárásra késztette.


Ezen negatív tendenciáknak lehet most vége és lehet idén érkeztünk el a fordulóponthoz. Erőteljesen növekednek az ügylet-számok, drasztikus növekedést mutat a lakáshitelt felvevők aránya. A jó ár/érték arányú kisebb lakások tipikusan hetek alatt elkelnek a piacon. 

Köszönhető ez a hirtelen megváltozott hangulat alapvetően három tényezőnek, amelyek eddig soha nem voltak jellemzőek az elmúlt 20 évben. Egyrészt korábban soha nem látott alacsony mértékűre (5-6%-ra) csökkent a forint lakáshitelek kamata, vagyis a jelen feltételekkel olcsóbban lehet forinthitelhez jutni, mint annak idején a szintén igen olcsónak tartott svájci frank hitelhez. Másrészt a befektetési célú lakásvásárlást ösztönzi, a betéti és az államkötvény kamatok elillanása (2-3%-ra csökkenése). A minimális banki vagy államkötvény kamatoknál lényegesen kedvezőbb hozam érhető el a lakás bérbeadásával. Harmadrészt pedig még mindig lényegesen kedvezőbb áron lehet lakáshoz jutni, mint például jópár évvel ezelőtt.

Nézzük néhány tanácsot, amire a lakásvásárlásnál érdemes figyelni.

1. Ne vállaljunk túl nagy anyagi terhet.
 
Fontos, hogy az elejétől legyünk tisztában anyagi korlátainkkal, és ne vállaljunk túlzott terheket Vegyük figyelembe a korlátaink megállapításánál a tranzakció költségeit (ügyvéd, közjegyző, banki költségek) és a felújítás várható költségeit is.
 
2. Tervezzünk körültekintően.

Figyelembe kell vennünk, hogy az új helyen valószínűleg nem egy-két évet fogunk élni. Érdemes kicsit a jövőbe tekintve elképzelni magukat öt-tíz vagy tizenöt év múlva, és belegondolni, hogy az akkori igényeinknek is megfelelő lesz-e a szóban forgó lakás. Számolni kell életkori sajátosságainkkal, hiszen másra vágyunk negyven- és hatvanévesen, és nem biztos, hogy akkor lehetőségünk lesz továbbköltözni.

3. Lokáció. Lokáció. Lokáció.

Az ingatlan értéke szempontjából általánosságban nincsen fontosabb mint a lokáció. Ne felejtsük el, hogy nem csak a lakásban élünk, hanem a környéken is. Az utcán megyünk haza, a házban megyünk fel a lakásba, ezért egyáltalán nem mindegy milyen környéken van a ház és milyen házban van a lakás. 

Bizonyos környékek egyszerűen jobbak, értékesebbek, kellemesebbek mint mások. A jobb lokáció nemcsak élhetőbb, hanem minden esetben drágább is, ezért a lokáció megválasztása a későbbi értékesíthetőség szempontjából is kulcsfontosságú. A lakást, ha szükséges felújíthatjuk, átrendezhetjük, a lokáción és a házon viszont nehezen de leginkább egyáltalán nem változtathatunk - vagyis hosszú időre olyan marad, amilyennek megvásároltuk.

4. Mi számít jó lokációnak? 

Ezt sok faktor dönti el különböző súlyokkal. 
(1) A környék szolgáltatásokkal való ellátottsága - élelmiszerbolt, üzletek (pl. fodrász), orvosi rendelő,
(2) Tömegközlekedési kapcsolat (metró közelség a legértékesebb),
(3) Fő városi látnivalókhoz való közelség (egy-egy nevezetesség a közelben - pl. Duna - érték),
(4) Levegő minősége,
(5) Környékbeli lakóközösség "minősége",
(6) Környékbeli lakások árszínvonala.

5. Épület 

A lokáció után a legfontosabb az épület minősége, állapota. Ezen a két feltételen gyakorlatilag később sem nagyon változtathatunk, ugyanakkor az életminőséget és az értéket alapvetően befolyásolja.

Mindig vizsgáljuk meg az épületet, a szigetelést, a nyílászárókat, a tetőt, az alapokat. Különösen vigyázzunk nedvességre, fal- ás padlózat repedésekre. Ha egy lakás túl illatos, az általában valami problémát takargat, a glett csíkok, foltok a falon általában repedéseket palástolnak (és új tapétázás is!). 

Az épülettel kapcsolatban fontos, hogy van-e az épületnek valami bája-e. Ez erősen szubjektív tényező, de ha van az épületnek valami szexepilje akkor sokkal kellemesebb lesz abba a házba hazajárni illetve a későbbi értékesíthetőségét is alapvetően befolyásolja. "Báj" lehet egy elegáns lépcsőház, egy jó állapotú lift, egy érdekesen felújított homlokzat, egy szobor vagy falikút az udvarban, stb.

6. Határozzuk meg az igényeinket

Soha ne kezdjünk el az interneten böngészni vagy az ingatlanirodák ablakaiban nézelődni addig, amíg minden tényezőt átgondoltunk, kielemeztünk, analizáltunk – azaz alaposan átrágtunk. Próbáljuk meg minél pontosabban definiálni a reális szubjektív igényeiket. Ez leszűkíti majd a keresési találatainkat, de a reális igényeikből csak azért lehetőleg ne engedjünk, mert az kevés találatot eredményez.

7. Méret választás

Érdemes olyan lakást választani, ami megfelelő életteret biztosít a bentlakók számára. Nem feltétlenül szükséges túl nagy lakást választani - hiszen ilyenkor felesleges négyzetméterekben áll a pénzünk. Igaz ez pláne a nagy belmagasságú és ezáltal jól galériázható belvárosi lakások esetében. 

Adott pénzügyi keretből a lokáció és a méret fordítottan arányosan finanszírozható. Ugyanabból a pénzből jobb elhelyezkedésű lakásból csak kisebbet kapunk, rosszabb elhelyezkedésű lakásból pedig nagyobbat. Ésszerű határok között az érték szemponjából a lokáció egyértelmű elsőbbséget élvez - a későbbi esetleges forgalomképesség (eladhatóság) és az életminőség miatt egyaránt, hiszen nem mindegy milyen környékre, milyen házba járunk haza.

8. Lakás keresés 

Legegyszerűbb az interneten búvárkodni, azonban a képek, leírások sokszor megtévesztők, így csupán iránymutatónak használjuk az online ingatlanirodákat. Feltétlenül szemléljünk meg minden lakást, amely felkeltette az érdeklődésünket! 

Az irodáknak mindig kevesebb árkeretet mondjunk -  ha a maximális költségvetésünket eláruljuk (azaz nem vonjuk le az eljárások, illetékek költségeit), az ingatlan iroda a megadott irányárnak a felső határvonalán fog ingatlanokat mutatni (és ezzel a szívünket csábítani). 

Ne felejtsük sosem, hogy az ingatlanközvetítő, hogy az ingatlanközvetítő nem a számunka legkedvezőbb lakást akarja nekünk megtalálni, hanem a "készletét" akarja eladni. Ennek megfelelően kezeljük az ajánlatokat.

9. Lista

Vezessünk listát az érdekes lakásokról, amiket megnézünk. Ez segít megismerni a piacot, és segít abban, hogy kialakuljon egy értékítéletünk a jó és a rossz lakásokról, segít meghatározni az igényeinket is. Pontos piacismeretekkel később gyorsan tudunk dönteni, ami gyors döntésre egy jó ár/érték arányú lakásnál szükség is lesz, hiszen azok gyorsan elkelnek a piacon.

A listán tüntessük fel a lakás alapvető paramétereit, elhelyezkedését és négyzetméterárát.
 
10. Lakás elosztása

Ha elsőre nem felel meg az ingatlan elosztása – de egyébként maga a lakás megfelelő – egyáltalán nem kell utasítani. Lehet, hogy a falak könnyen áthelyezhetőek, és máris kedvünk szerint alakul a beosztás. Ha szükséges érdemes lehet szakemberrel konzultálni (építésszel, statikussal, belsőépítésszel vagy egy jó stílusérzékű ismerőssel). 

Összességében a lakásban látottakat kell összevetni a pontosan meghatározott igényeinkkel és erős képzelőerővel "belelátni", hogy az adott területen az igényeink megvalósíthatóak-e. Ha erre a válaszunk igen akkor mérlegelni kell a nagyságrendi költségigényét az átalakításnak.

Első látásra elriasztó lehet egy felújítás előtt álló ingatlan – de valószínűleg jelentősen olcsóbban kínálják, mint egy új vagy felújított lakást. A felújítás miatti árelőny pedig olyan óriási lehet, hogy a felújítás költségén felül jelentős nyereségre is szert tehetünk. Lásd írásunkat erről itt

Egyébként a frissen felújított lakások sem feltétlenül nyerik el a vásárlók tetszését, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy a felújító és az új tulajdonos ízlése és preferenciája egyezik.

11. Berendezés nem érdekes

Sok eladó lakásban túlzsúfoltan állnak a bútorok, nehéz felfedezni az ingatlan igazi értékeit – pedig lehet, hogy pont az ilyen lakásokat kínálják a legkedvezőbb áron. Próbáld olyan szemmel nézni az ilyen lakásokat, mintha a berendezési tárgyak nem is lennének ott, mérd le a tereket – lehet, hogy a lakás sokkal tágasabb, mint amilyennek valójában tűnik.

12. Fejlesztések a környéken.

Annak is érdemes utánajárni, hogy a környéken a közeljövőben terveznek-e komolyabb fejlesztéseket, mert ez fontos lehet, ha később szeretnénk túladni a lakáson, vagy egyszerűen jobb környéken akarunk élni, és ezt van türelmünk kivárni. 

13. Költségvetési tervezet  

Mindig legyen egy költségvetési tervünk, a lakás átalakításának és a felújításának a költségeivel együtt - reálisan tervezve. A tervezett teljes bekerülési összeget vegyük figyelembe a döntésünk meghozatalánál. Mik ezek:

(a) ingatlan ára, 
(b) tranzakció költségei (ügyvéd, esetleg közjegyző, banki díjak)
(c) felújítás költségei,
(d) költözési költségek,
(e) illeték

14. Család 

A lakásvásárlásnál mindig vegyük figyelembe a körülményeinket. Ha hosszú távú a lakásvásárlási tervünk (azaz 5 évnél több), feltétlenül legyünk rugalmasak – számoljunk elég térrel esetleges családalapításra vagy bővítésre (továbbá vendégek elszállásolására), vagy olyan környéken vásároljunk, ahol könnyen kiadható vagy eladható egy lakás. Továbbá arra is gondoljunk, hogy milyen messze laknak a rokonok és a barátok.

15. Laktér 

El kell döntenünk, hogy lakást vagy házat szeretnénk. Egy lakás olcsóbb (még akkor is ha területileg nagyobb) mint egy ház és ráadásul kevesebb gonddal jár a karbantartása. Azonban léteznek szomszédok és közös terek, amik költségekkel és problémákkal járhatnak, vagyis a lakásban az alakítási mozgásterünk is értelemszerűen kisebb a házhoz képest. 

A térigényünket ne csupán négyzetméterek-ben állapítsuk meg, hanem elrendezésben és szobaszámban is.  Lehet hogy egy kisebb, de jobb elrendezésű tér sokkal értékesebb és megfelelőbb számunkra, mint egy nm-ben kifejezve nagyobb, de nehezebben hasznosítható, nagy holtterekkel rendelkező terület.

A galéria például tipikusan nem jelenik meg a hivatalos négyzetméter számban, de mégis jelentősen növeli az életterünket. A belvárosi lakásokban tipikusan nagyok a szobák (20-30-40nm-eseket), amik meglehetősen pazarlóak a mai igényekhez viszonyítva, hiszen a modern házakban egy lakó vagy hálószobát sokkal kisebb területen (10-15nm) is ki lehet alakítani. Egy belvárosi 100nm-es lakás laktere hasznosság szempontjából megfelelhet egy 60-70nm újabb építésű lakás lakterének.

16. Környezetvédelem 

Manapság nyugaton a másik különösen döntő lakásvásárlási tényező a környezetvédelem. Érdemes olyan lakásokat megcélozni, amelyek jól szigeteltek és energiatakarékos berendezésekkel, felszerelésekkel vannak ellátva. 

Ha nem is a környezetvédelem, de az energiamegtakarítás mindenképpen érdekeljen, hiszen például jó szigeteléssel tetemes fűtésszámla megtakarításunk keletkezhet.

17. Dekoráció 

Első benyomást általában az épület, bejárati ajtó, majd a lakás dekorációja alkotja. Vigyázzunk erre nagyon -  ne felejtsük el, hogy a falakat nagyon könnyen át lehet festeni a kedvenc színeinkre, a bútorzatot viszi magával a jelenlegi tulaj, a koszt meg lehet tisztítani. Ennél sokkal fontosabb a térelrendezés, a szobák világossága és nagysága, tárolóhelyiségek és beépített szekrények száma, konyhai berendezések, elektromos és gáz rendszerek minősége és működőképessége. 

A rendetlenséget, dekorációt iktassuk ki a képből – próbáljuk a saját életmódunkat elképzelni a térben (a falak új színét, a bútorainkat, díszeinket). Soha ne dőljünk be trendi „színpadi” elemeknek! 

19. Lakásvizit időzítése.

Nem mindegy, melyik napszakban nézzük meg a lakást; nemcsak a lakáson belüli fényviszonyok, hanem a környék szempontjából is meghatározó, hogy reggel vagy este jártunk-e ott. A legteljesebb képet jó fényviszonyok között kapjuk a lakásról, viszonylag napos időben és nappal. 

Mindenképpen menjünk vissza többször is a lakásba. 

20. Türelem 

Ne vegyünk meg olyan ingatlant, ami nagyjából „elmegy” – ha a 10 kritériumból minimum 7-et nem tud a lakás kipipálni, akkor felejtsük el. Előbb-utóbb lesz olyan lakás, amely az elvárásaink minimum 75% – át kielégíti. De azt is fogadjuk el, hogy tökéletes lakás nem, vagy csak nagyon ritkán létezik – némely kritériumunknál muszáj lesz a kompromisszum! 

21. Másodvélemény 

A végső döntéshez nagyban hozzásegíthet, ha a lakást látja olyan, akinek bízunk a véleményében. Érdemes legalább egyszer együtt megnézni, a független vélemény objektív irányba tolja el az egyébként tipikusan szubjektivizálódó önálló értékelésünket.

Mindig kérjünk valakitől másodvéleményt. Vigyünk el egy brutálisan őszinte barátot vagy rokont, és kérjük ki a véleményét. Ha van belsőépítész, lakberendező vagy statikus ismerősünk – kérjük ki a szakmai véleményüket. Ajánlatos az ingatlant a nap több szakaszában  megszemlélni – a fény, zaj, hőmérséklet teljesen más reggel, délben és este.
  
Ha megtaláltuk a megfelelő lakást, akkor jön a feladatok második köre, a tranzakciót megfelelően, problémamentesen lebonyolítani. Ezzel foglalkozunk a következő fejezetben. Folytatjuk. 


Forrás: tudatosvasarlo.hu, tutitippek.hu

No comments:

Post a Comment