Használt lakás a legjobb vétel

Az ingatlanpiacon lassan fél évtizede tartó lejtmenetet idén megtörni látszik. Sőt úgy néz ki a csökkenést, növekedő trend váltja fel, ami ráadásul tartósnak is látszik, sőt akár jelentős az 1990-es évek közepét idéző növekedés is bekövetkezhet. 

Köszönhetően mindez részben annak, hogy a szuper-alacsony jegybanki alapkamat miatt soha nem látott olcsóvá váltak a forinthitelek, a forintbetétekre viszont kis túlzással nem fizetnek kamatot a bankok (a rendkívül alacsony fizetett kamatok, nagyrészét elviszi a kamat- és a tranzakciós adó, illetve a magas pénzfelvételi költségek) – ami az alternatív befektetésre ösztönöz.

Köszönhető ez annak is hogy létezik az ingatlanpiacon egy jelentős burkolt kereslet, akik a lakásvásárlással kivárnak, illetve köszönhető annak is, hogy a befektetési céllal vásárolt ingatlan minden eddiginél kedvezőbben hasznosítható.

Új vagy használt?

Ha vásárolunk fontos kérdés, hogy új vagy használt lakás vásárlása éri meg a jobban?

Az új lakások árai a válság előtti utolsó évhez, 2008-hoz képest 11 százalékkal estek, míg a használt ingatlanok értéke 14 százalékkal csökkent. Ez budapesti viszonylatban a használt lakások esetén 235 ezer forintos átlagos négyzetméter árat eredményezett, míg az országos átlagban 155 ezret - az ingatlanforgalmazók összesítése szerint. Ezen összesítés szerint a felújításra szoruló ingatlanok értéke a használt lakások jelenlegi átlagárához képest még 20 százalékkal, vagyis négyzetméterenként 50.000 forinttal kevesebb.

A Portfolio.hu ingatlanár-kalkulátorát hívhatjuk segítségül, ami az eladási árak alapján az új építésű lakásokat hasonlítja össze a használtakkal, és azon belül a felújítandókkal. Egy példa: egy 60 nm-es, XIII. kerületi, új építésű lakás, átlagára 28,4 millió (473.000 forint / négyzetméter), ugyanez a lakás használtan jó állapotban 24,7 millió (411.000 forint / négyzetméter), míg használtan felújítandóan 19 millió (320.000 forint / négyzetméter).

A kalkulátor adataiból kiindulva egy felújítandó lakással négyzetméterenként több mint 150.000 forintot takarítunk meg egy új lakáshoz és közel 100.000 forintot egy használt, de felújított lakáshoz képest. Nem csekély árelőny, a következő kérdés az adatokból következően, hogy a lakás felújítása ennél kevesebből megoldató-e?

A felújítási költségei 

Erősen leegyszerűsítve azt mondhatjuk, hogy ma Budapesten átlagosan a lakásfelújítás négyzetméterenként 50.000 forintból valósítható meg, ha semmilyen extra igénnyel nem számolunk (teljes felújítás berendezési tárgyak nélkül).

Nem bonyolult matematika kiszámolni, hogy egy felújítandó lakás 100.000 vagy 150.000 forintos négyzetméterenkénti árelőnyével (használt de felújított és új lakáshoz viszonyítva) és 50.000 forintos négyzetméterenkénti felújítási költségével számolva, négyzetméterenként 50.000 - 100.000 forinttal olcsóbban jutunk vadiúj állapotú lakáshoz, mint az újhoz.

Egy egy 60nm-es lakás esetében ez akár 3-6 millió forint megtakarítást is jelenthet, ha felújítandó lakást vásárolunk és azt szépen felújítjuk. A megtakarítás pedig fokozható, ha bizonyos egyszerűbb munkák elvégzését (pl. festés) mi magunk bevállaljuk, nem költve mesterre. Persze a felújítás némi vesződséggel jár, de egy saját felújítással a lakást pont olyan elrendezésűre és stílusúra tudjuk alakítani, ami a személyes preferenciáinknak leginkább megfelel.